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17 Gennaio 2019

VITA DI CONDOMINIO, quando nasce un condominio


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Nel mio secondo intervento sulla vita condominiale, vorrei trattare un tema che penso non sia chiaro a molte persone.

Quando cioè nasce un condominio.

Quest’ultimo riveste per il Codice Civile una particolare importanza visto che le sue norme sono le Libro III, relativo alla proprietà, e più specificatamente nel Capo II del Titolo VII relativo alla comunione.

Il condominio è in poche parole una comunione forzosa che si verifica quando in un edificio due o più soggetti sono proprietari, in via esclusiva di una o più parti di immobile e insieme delle parti comuni indivise e indivisibili.

Da questa premessa si può capire quindi che il condominio nasce quando all’interno di un edificio di una proprietà parte di esso viene ceduta ad un altro soggetto.
In pratica non si ha un condominio solo ed essenzialmente perché si vede un complesso composto da più appartamenti, e neppure va in base al numero di questi ultimi, ma si ha un condominio quando anche uno solo di questi appartamenti viene ceduto in vendita, e quindi ha un altro proprietario rispetto al primo.

Il momento della formalizzazione del rogito davanti al notaio fa nascere il condominio.
Prima era solo un semplice edificio composto da più appartamenti.
Nel caso questi appartamenti, viceversa, non fossero ceduti in proprietà ma in locazione non si costituisce un condominio, poiché manca il presupposto della proprietà dell’appartamento stesso.

Quindi la Legge sul condominio attualmente in vigore non può essere estesa a questi immobili, cade quindi l’obbligo dell’amministratore e della verbalizzazione delle assemblee.
Resta però la possibilità di incaricare un terzo, amministratore o consulente, che gestisca le varie attività dell’immobile, ma gli inquilini non possono in alcun modo essere graviti della sua spesa e di contro non possono decidere sulla sua conduzione, se non nei limiti stabiliti dal loro contratto di locazione.
Anche volendo riunirsi in assemblea, seppure con tutti i carismi di una vera assemblea condominiale, il proprietario potrebbe impugnare tutte le decisioni non essendo queste valide ai fini giuridici e magari in contrasto con gli articoli del contratto di locazione.

Lo scioglimento del condominio può avvenire per quattro casi principali:
Mancanza della compagine condominiale: in pratica quando le unità abitative vengono acquistate in via esclusiva da un unico proprietario;
Deperimento dell’edificio: questo è evidentemente un caso estremo, ma può accadere.
Procedimento espropriativo: quando, a seguito di un provvedimento di esproprio, le singole proprietà vengono acquisite dalla pubblica amministrazione per bene pubblico.
Scioglimento: quando un condominio viene diviso e si hanno a seguito di ciò porzioni indipendenti e autonome dal condominio stesso.

Per finire: l’idea generale del condominio è basata sulla sua forma visiva, ma dobbiamo essere edotti del fatto che il condominio non si verifica se non con la vendita del primo appartamento dell’edificio, non quindi con una locazione.

a cura di Mara Verzeletti

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