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19 novembre 2018

VITA DI CONDOMINIO presenta “Assemblea di condominio, regole e procedure”


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Oggi vorrei parlarvi di come sopravvivere ad un’assemblea di condominio.
Scrivo proprio “sopravvivere” perché talvolta si innescano dinamiche che portano a discussioni interminabili e poco piacevoli sia per l’amministratore, che suo malgrado si trova coinvolto e deve essere al di sopra delle parti, che per i condomini.
L’assemblea è altresì l’unico mezzo valido e normativo per poter esporre la propria opinione a livello condominiale. E’ in essa infatti che si possono esporre le proprie problematiche o cercare di dare soluzioni valide a quelle dell’intero condominio.

Innanzitutto chiariamo quante e quali assemblee devono essere fatte in un normale esercizio di condominio.

L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore almeno una volta all’anno (assemblea ordinaria), per l’approvazione del bilancio consuntivo e di quello preventivo e per la sua conferma nell’incarico.
Gli argomenti sui quali l’assemblea ha il potere di prendere decisioni che siano impegnative per tutti i condomini, sono stabiliti dal codice civile e sono:
• la nomina, la conferma (o la revoca) dell’amministratore ed il suo compenso;
• l’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore (il consuntivo);
• l’approvazione del preventivo delle spese occorrenti per l’anno successivo e alla relativa ripartizione tra i condomini;

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno i due terzi del valore dell’intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio.
Le deliberazioni si considerano approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all’assemblea e, in ogni caso, almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea non può deliberare per mancanza di uno dei due quorum sopra elencati, si procederà con l’assemblea in seconda convocazione, che viene convocata il giorno successivo e comunque entro e non oltre 10 giorni dalla prima. In questo caso la deliberazione è valida se ottiene un numero di voti pari a un terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Per quanto invece riguarda le delibere dell’assemblea straordinaria e quelle per la nomina e revoca dell’amministratore, queste devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita per la prima convocazione.
Comunque esistono maggioranze diverse per le diverse problematiche relative al condominio.
Ne affronteremo il numero parlando nei prossimi articoli delle problematiche a cui riferisce.
Gli argomenti che dovranno essere trattati e deliberati nel corso dell’assemblea, sia ordinaria che straordinaria, devono essere contenuti in maniera dettagliata nell’ordine del giorno, che va portato a conoscenza di tutti i condomini prima dell’assemblea nella comunicazione che deve obbligatoriamente pervenire a quest’ultimo almeno cinque giorni prima della data fissata per la riunione a mezzo posta raccomandata, posta certificata o comunque posta di cui possa validamente essere confermata la ricezione.
E’ esclusa la posta prioritaria, mail o avvisi in bacheca e deve contenere il luogo, la data e l’ora in cui l’assemblea è convocata. La convocazione deve inoltre contenere specifica indicazione dell’ordine del giorno. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o degli assenti purché non ritualmente convocati.

Per questo motivo, è da escludersi che, pur contenendo l’ordine del giorno voci quali “Varie ed eventuali” o simili, l’assemblea possa legittimamente deliberare su argomenti non specificamente indicati nell’elencazione. Tengo comunque a precisare che nelle varie ed eventuali non possono essere deliberati argomenti che meritano altra maggioranza e che rivestano una certa importanza e meritino un’assemblea a sé stante; ciò non toglie che possano essere accennati per sommi capi e portati a conoscenza dei condomini.

Consiglio mio è che ogni amministratore dovrebbe avere alle spalle una delibera assembleare per potersi muovere liberamente soprattutto su temi che, anche se non viene richiesta, potrebbero essere minati da qualche accezione da parte dei condomini.
L’amministratore deve operare come un buon Padre di famiglia ma con questa nuova riforma praticamente è nelle mani dei condomini i quali devono deliberare in merito alle sue azioni, se non tutte le principali e vedremo in seguito quali.
L’assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare della prima, ma l’amministratore può fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in termini brevi, convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione dell’assemblea validamente costituitasi.

In genere, per prassi e praticità, se sono in discussione il rendiconto annuale e il preventivo di spesa, l’amministratore allega anche copia dei documenti, con il dettaglio delle spese sostenute e da sostenere al fine di agevolare la discussione e la conseguente delibera.
Anche quando si tratta di assemblea straordinaria in merito a lavori di manutenzione straordinari è bene, anche se non c’è l’obbligo di allegare le copie dei preventivi che si sono raccolti per poter permettere ai condomini di poter prenderne visione ed eventualmente farne degli altri da portare in assemblea.

Queste poche righe spero possano servire a chi deve affrontare un’assemblea, in ogni caso per qualsiasi dubbio o domanda resto sempre a vostra completa disposizione.

a cura di Mara Verzeletti

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